חוק שיפוץ בניין משותף | מי משתתף בשיפוץ בניין משותף

חלוקת תשלומים והגדרות חוק שיפוץ בניין משותף

חוק שיפוץ בניין משותף נועד בבסיסו לתת מענה לאותם ועדי בתים או דיירים החפצים באיכות חיים, קרי ברצונם לבצע תיקון או שיפוץ בבית המשותף, אך נצבת בפניהם חומת התנגדות המונעת את הרצון לטפל ולתחזק את אזורים המשותפים.

בסיס ההתנגדות למעשה דחיה של הצעה לרוב של מיעוט מבין דיירי הבניין המשותף, שכל אחד בתורו או מסיבותיו מתנגד לביצוע השיפורים הנדרים בבית המשותף.

במאמר שנכתב על ידי משפצי העיר ננסה לעקוב אחר הסיבות השונות להתנגדות :

  • מהו חוק שיפוץ בניין משותף?
  • מה הקשר בין תחזוקת בניין לשמאות בניין?
  • דרכי הפעולה של נציגות הועד אל מול הסרבנים.
  • מהם התיקונים האופייניים שצריך לבצע בבית המשותף ועליהם ישנה התנגדות?
  • מהם החלקים המשותפים?
  • מהם חובותיו או זכויותיו של שוכר דירה בבניין משותף?
  • מהו שורש המחלוקת?

על מה ניתן לחייב את המתנגד ועל מה לא ניתן לחייב להשתתף בהוצאות?

הצעה שלנו מהניסיון הרב במציאת פטרון הולם לשני הצדדים.

חוק שיפוץ בניינים משותפים – הקדמה

אז קודם לפני שנעסוק בחלקים המהותיים של המאמר בדבר חוק שיפוץ מבנה משותף,

בכדי לגשת אל הבעיה ולמצא פתרון הולם אשר ישמור על יחסי שכנות תקינים צריך להבין את הנקודה המהותית בדחייה של דייר או דיירים לרוב כפי שאמרנו מדובר ביחס של בין 10% 15% מכלל הדיירים בבניין והניסיון מלמד, שכמעט אין בניין שלא קיים בוא מחלוקת סביב נושא ההוצאות המשותפות המחויבות או מצריכות תחזוקה אשר תשמור על כלל מערכות המבנה המשותף.

אז מהו חוק שיפוץ בית משותף?

חוק שיפוץ בניין משותף קובע מפורשות שעל בעלי נכס או נכסים בבית משותף לשמור על תקינותו של הבניין המשותף קרי, על דיירי הבניין לדאוג באופן סדיר וללא עיקובים למבנה בא הם מתגוררים.

החוק למעשה אינו מאפשר מילוט או אי לקיחת אחריות והינו שרירותי ולא ניתן למחלוקת.

בעלי בניין משותף צריכים לשאת שווה בשווה או על פי שטח הדירה שבבעלותם בגין הוצאות שוטפות המצריכות להגן על הבית המשותף מתקלות ונזקים, אשר יפגעו במצבו של הבית השיתופי ובכך למשה מחויב כל דייר לשאת באחריות ולשאת בתשלום ללא דחייה.

חוק שיפוץ בניין משותף למעשה נועד בראשיתו להגן על הדיירים המוכנים ומבינים את החשיבות הרבה בתחזוקת הבית המשותף בא הם למעשה חיים.

איכות חיים מצריכה תחזוקה שהרי לא יתכן שלובי הכניסה עם מרצפות שבורות ודיירו צריכים לדלג בכל פעם שחולפים על פניו.

איכות חיים זה מילה גדולה אך במציאות כאשר דיירים צריכים להתנהג כקבוצה אחת למרות שבעיקרון הנכס אשר בבעלותם הוא בבעלותם האישית ואינו נחלק עם הדיירים המתגוררים בבית המשותף ומאידך על החלקים המשותפים צריכים לנהוג כקבוצה אחת, מצב המדמה בעלות משותפת על הדירה שלהם אך ברור שלא כך הדברים וכל בעל נכס בבניין צריך ומחויב לאו דווקא כי הוא חייב אלה מהמקום של ההכרה עם החשיבות הרבה בלתחזק את הבניין אשר אף לסרבנים ישפר את איכות החיים.

מה הקשר בין תחזוקת בניין לשמאות בניין?

חלק נוסף וחשוב שלעיתים לא ברור מדוע האינטרס האישי של הדיירים הסרבנים מקבל דיחוי וחוסר הקשבה.

בית שהוא בניין משותף אשר נמצא בבלאי מתקדם וקירות מעטפת החוץ ניזוקו בעקבות הבלאי הטיבעי הינו למעשה בניין משותף אשר נראה לא טוב ויש לא השפעה ישירה על האזור בוא הבניין קיים ואף בנוסף השפעתו ישירה על ערכם של הדירות בבניין.

מבנה משופץ גם למי שאינו מגיע מתחום שיפוץ בניינים משותפים או מתחום השמאות, גם דייר המתנגד מבין שראשית הבניין לא נראה טוב ובטח על ציבור רחב של אנשים שעוברים על פניו אין הדבר מיטיב עימם ולעיתים אף הדבר מבייש את המתגוררים בבניין כמי מוכן לגור במבנה שכל הקירות מתפוררים וחלקי טיח ובטון נופלים ממנו ומה עם הצד הבטיחותי?

נדמה שהשפעה של מצב המבנה במיוחד על מראהו החיצוני הינו בעל משמעות עצומה הן בעיני האורחים שמגיעים לבניין לביקורים כאלו ואחרים ואף כלפי הציבור החולף ובסיום והכי חשוב, בניין רעוע משפיע לרע על המתגוררים בוא ובשל כך נועד החוק שיפוץ בניין משותף הבא להגן על מי שמבין שאיכות חיים זה בניין יפה ומתוחזק.

שמאות – שיפוץ בניין משותף

ובכן מה הקשר בין בניין משופץ לבין שמאות?

שמאות נכס שהוא מבנה או בית ציבורי, מסחרי או פרטי הינה הערכת שווי הנכס בשוק הדירות בישראל.

בעל נכסים רבים לעיתים בוחרים לא להתייחס לנתון זה מסיבות רבות ומגוונות שבראשיתם זה עלויות שיפוץ הבניין המשותף.

יחס ההשקעה בשיפוץ נכס ביחס ישיר לתמורה אינו נתפס.

אם ניקח לרגע את עלות שיפוץ בית משותף בייחס לתמורה הישירה לבעל הנכס פשוט לא נבין מדוע בניינים רבים ברחבי הארץ לא מתוחזקים ומשופצים.

בניין שעבר שיפוץ איכותי טוב מעלה את ערכו ללא ספק ולאלו מבין הדיירים שחושבים אחרת, פשוט שיזמינו שמאי שיחווה את דעתו ויעריך את הבניין לפני השיפוץ ולאחר השיפוץ.

משפצי העיר בעלי ניסיון כביר בנושאים של מחלוקות בין דיירים ושיפצנו בניינים רבים שגם שם בתחילה היו מתנגדים אך לאחר השיפוץ גם המתנגדים ראו את השיפור הענק הזה אשר ההעלה את ערכו של הנכס הפרטי שלהם אך לא פחות חשוב העלה את איכות החיים כמי רוצה לגור בבניין שהמעלית כל שני וחמישי מתקלקלת, זה לא איכות חיים ולא נין לחיות בשקט ובהרמוניה עם כלל הדיירים בבניין המשותף וכלל אין צורף להגיע למצב שצריך לפנות אל חוק שיפוץ בניין משותף ולבתי משפט פשוט חבל.

נציגות הבניין – סרבנים

חוק שיפוץ בנין משותף נועד לעזור לוועד הבית ולדיירים המתגוררים במבנה השיתופי.

נציגי בניין משותף אשר נתקלים בסירוב של דייר או דיירים בדבר השתתפות בהוצאות לתחזוקת הרכוש המשותף ולשיפוץ מעטפת בניין לדוגמא . או לשיפוץ לובי משותף, רשאים נציגי הבניין לפנות למפקח על הבתים המשותפים שבעיר מגוריהם בטענה לסרבנים אשר דוחים חלוקת עלות שיפוץ בית משותף.

אך קודם לנקיטת צעד זה על הנציגות לקיים אספת דיירים שבא יעלה כל אחד מהמתנגדים את הסיבות שלו להתנגדות ורק לאחר שהסיבות אינן מוצדקות ולא ניתן להגיע להבנה, רק אז ניתן לפנות למפקח על הבנייה.

בנוסף אם מדובר בהוצאות תחזוקת המבנה המשותף המחויבות בכדי להחזיקו במצב תקין ודייר מסרב ניתן לתקן ללא הסכמתו של המתנגד ולאחר מיכן לדרוש את הכסף בעבור חלקו היחסי בין כל דיירי הבניין המשותף.

מהם התיקונים האופייניים הגורמים לסירוב

בעיות רבות ומגוונות הגורמות לסכסוכי שכנים זה בדברים הפשוטים כמו לשלם חשבון חשמל ועד להחלפת מעלית, צביעת חדרי מדרגות, חידוש מעליות, מערכות מים וביוב, החלפת תיבות דואר, השתתפות בגין תחזוקת הגינה וניקיון, שיפוץ כללי של הלובי וקירות חוץ והרשימה עוד ארוכה וכל זה נדחת ההוצאה של עלות שיפוץ בית משותף…

אין ספור סיבות שונות ומגוונות אשר מביאות לסכסוכם בין שכנים לעיתים עד רמת הפסים האישיים.

יש להבין שמגורים בבניין משותף כשמם כן הן, יש צורך וחייב לשמור על יחסי שכנות תקינים כי מי רוצה להיתקל בשכן שיורד אתו במעלית הקטנה פנים מול פנים מבלי לומר שלום האחד לשני.

תמיד עדיף להסדיר את ענייני שכנים במסגרת הדברות פנימית ולא מומלץ להגיע לערכאות חיצוניות שיעיבו על שני הצדדים.

מהם החלקים המשותפים – חוק שיפוץ בניין משותף

  • חלוקת הוצאות שיפוץ בית משותף היא למעשה החלקים המשותפים במתחמי הדירות הכוללים קרקעות, מתקנים משותפים כגון מערכת חימום וקירור משותפת, בארות, ענף חשמל משותף, מעלית, ביוב, ענף מים משותף, מחסן משותף, צינורות חשמל וחוטי חשמל, מסגרת בניין, גג, מסדרון. מדרגות, דלתות וחלונות בשטחים ציבוריים, חצר, שטח בנייה שהוא חלק מהנכס, חצר אחורית, חדר שומר, חזית בניין. כל מה שלא מוקצה לדירה מסוימת על פי פרוטוקול הפרדת הדירות הוא נפוץ ומשמש את כל הבעלים החוקיים והדיירים.
  • חלקים אלה אינם ניתנים להעברה וכל בעל נכס חולק חלק משותף ביחס לבעלותו ולאזור דירתו .למעשה, כל מה שנחוץ להמשכיות המגורים בבניין ומטיל עלויות על הדייר או על בעליו ואינו חלק מהחלקים הפרטיים, נקרא עלויות משותפות. חלקם כוללים עלויות הקשורות לשרת, מאבטח, מפעיל מעליות, עלויות אחזקת מתקן, גננים, קישוטי שטח משותף.

חובותיו וזכויותיו של שוכר דירה

בהתחשב בכך שדיירי דירות רבים אינם בעלי דירה והם דיירים, נשאלת השאלה מי צריך לשלם את העלויות השוטפות של הבניין. יש לציין כי קודם כל העלויות הקשורות לבניין המקורי והעלויות הבסיסיות הן תמיד אצל הבעלים. לדוגמא עלות צביעת בניין, קירוי, שיפוץ בניין וכדומה. אך הוצאות שוטפות כגון חשבונות שונים, גינה ומטפל הן אצל הדייר.

אם המשכיר אחראי לתשלום העלויות המשותפות על פי חוזה השכירות או החוזה הפרטי והמשכיר אינו משלם אותו, הדייר יכול לשלם את העלויות הנדרשות מנכס ההשכרה, כלומר במקום לשלם את שכר הדירה למשכיר, הוא משלם לנציגות הבניין ומסדיר את חוב היחידה. כמו כן, אם תשלום ההוצאות המשותפות השוטפות הוא באחריות המשתמש והוא מסרב לשלם אותן, ועד הבית או חברת הניהול יכולים להתייחס לבעלים המקורי בנוסף להתייחסות למשתמש. במקרה זה, אם המשכיר ישלם את העלויות, הוא יכול למשוך ממקום ההפקדה את הסכומים ששילם כדי להסדיר את החשבון עם הדייר.

חוק שיפוץ בניינים משותפים

 הפתרון של אילוץ הסירוב לשלם את ההוצאות מוזכר גם בחוק. אם הבעלים או המשתמש לא משלמים את העלויות המשותפות, נציגות הבניין יכול לשלוח הצהרה ללקוח. אם לא ננקטת פעולה לשלם את ההוצאות תוך עשרה ימים, נציגות הוועד או חברת הניהול יכולים לסרב לספק שירותים משותפים על פי שיקול דעתם ועל פי המתקנים, כגון: דוד – מיזוג אוויר – מים חמים – חשמל – גז וכו '. אם הבעלים או המשתמש עדיין לא מסדרים את החשבון, משרד רישום הדירות יוציא צו ביצוע לבקשת נציגות הוועד או חברת הניהול לקבל את הסכום האמור על פי ההצהרה שהודעה.

פעולת חברת הניהול תתבצע בהתאם לתקנות לביצוע מסמכים רשמיים, ונציגות הבית  או חברת הניהול מחויבים לנקוט בפעולה מיידית להקמת השירותים המשותפים מחדש ברגע קבלת הכספים המבוקשים או הוצאת צו בית משפט זמני.

אם אי מתן שירותים משותפים אינו אפשרי או יעיל, יכול נציגות הגבייה או נציגותי הגבייה להגיש תלונה לרשויות השיפוטיות, בתי המשפט מחויבים להוציא תלונות מסוג זה מחוץ לתורן ולמנוע מיחידת החייב קבלת שירותים ציבוריים הניתנים בסך הכל. קנס כפול מכמות החוב לטובת הגבייה. שימוש חוזר בשירותים יהיה כפוף לתשלום עלויות נדחות של היחידה הרלוונטית על פי אישור נציגות הוועד או נציגות הוועדים או על פי צו בית משפט וגם עלות השימוש החוזר.

מהו שורש המחלוקת?

חוק שיפוץ בניין משותף

מגורים בדירה היא לעיתים לחיות עם כמה בעיות; לדוגמא, מכיוון שעליך להתמודד עם כמה משפחות אחרות, תמיד שלא להפריע לאחרים, לשלם את חלקך בחיוב ולהזכיר לשכן את החיוב באיחור, לחלוק את עלויות הבנייה ולפתור את המחלוקות הנובעות מבעיות אלה.

שמירה קפדנית על פעולות אלה מה אסור ומה מותר לעשות, הינו מעבר למעגל האתיקה המכונה "תרבות דירות"; תרבות שמתפתחת אט אט באזורים עירוניים מסוימים; אבל אם כולם יודעים את הגבולות של עצמם ושל אחרים בחיי הדירה, יהיו פחות הבדלים. התבוננות תרבות דירת להתבונן כמה הצהרות מוסריות ומשפטיות פשוט, רבו רובם של הסכסוכים מונעים על בסיס כספי מסיבות שונות דבר אשר מעיב על יחסי שכונות נאותיים לצד החובות של הדיירים שלא מתנגדים, אך עדיין חייבים לכבד את הכללים בחיים בבניין משותף.

חוק שיפוץ מבנים משותפים 

עורך הדין של משפצי העיר

עלויות נפוצות הן העלויות שנגרמו לשימוש רגיל, תחזוקה ותחזוקה של הבניין ומתקניו וציודו, כמו גם עלויות הניהול ושכר הטרחה של נציגות הבניין או נציגותיו. עלויות אלה כוללות פריטים כגון צביעת קירות, ועלויות אחרות הקשורות לחלקים המשותפים. חלקו של כל בעל מההוצאות נקבע על ידי היחס בין השטח הייעודי של כל דירה לסך החלקים הייעודיים של האחרים והוא מתקבל מכל דירה. העלויות הנפוצות מתחלקות באופן שווה. ברור שאם על פי החוק והמנהג, חלק מהמגזר הציבורי המשותף משמש אך ורק אדם אחד או יותר, על המשתמש לשלם את העלויות. יחד עם זאת, קיימת אפשרות חוקית להקים חוזה בין הבעלים כיצד לחשב את חלקו של כל בעל בעלויות. 

שיפוץ בניינים משותפים

אי תשלום עלויות נפוצות היא אחת הבעיות העיקריות שעומדות בפני בעלי הבניין וחברת הניהול. החייב מתבקש בדרך כלל לשלם את חובו על ידי הודעה או התקנת רשימת חובות בבניין. עם זאת, החוק שיפוץ בניין משותף מקנה לנציגות את הזכות לקבל בקשה זו באמצעות שליחת הצהרה או פנייה לבית המשפט. אם בעל הדירה או המשתמש מסרב לשלם את החוב, יכול נציגות הוועד למנוע מהחייב גישה לשירותים משותפים כגון קירור, חימום, חשמל ומים משותפים. כמו כן, אם לא ניתן לנתק את גישתו של החייב, יכול נציגות הוועד לפנות לבית המשפט ולשמוע שלא בתורו, לבקש שלא לספק שירותים משותפים לחייב. יחד עם זאת, לא רק שנציגות הוועד יכול להגיש בקשה למשרד רישום נכסי המדינה ולמעשה בבקשה למתן צו ביצוע ועיקול רכוש החייב – גם הבעלים וגם המשתמש – אלא הוא יכול גם לקבל פיצוי בגין איחור בתשלום החוב.

נוסח מלא לחוק הבעלות על דירות

מהו פרק הזמן לתשלום – חוק שיפוץ בניין משותף

כל אימת שהבעלים או המשתמש לא משלמים את חלק חובו תוך עשרה ימים מיום ההודעה, נציגות הוועד או חברת הניהול יכולים, לפי שיקול דעתם ועל פי האפשרויות לספק שירותים נפוצים כגון חימום, מיזוג אוויר, מים חמים, חשמל, גז ו וכו 'וסרב לו, ואם הבעלים או המשתמש עדיין לא יפרקו את החשבון, מפקח על הבנייה  ייתן צו ביצוע לבקשת נציגות הוועד או חברת הניהול להסדיר את הסכום האמור על פי ההצהרה שהודעה. פעולת חברת הניהול תתבצע בהתאם לתקנות לביצוע מסמכים רשמיים, ונציגות הבית  או חברת הניהול מחויבים לנקוט בפעולה מיידית להקמת השירותים המשותפים מחדש ברגע קבלת הכספים המבוקשים או הוצאת צו בית משפט זמני. 

אלא אם כן הבעלים קובעים אחרת לתשלום עלויות משותפות, חלקו של כל בעל או משתמש בעלויות המשותפות של החלק המתייחס לשטח שמתחת לחלק הייעודי, כגון מים, סולר, אספלט, קירוי וקירוי, כפוף לסעיף 4. והוצאות אחרות שאינן קשורות לכמות שטח התשתית, כגון עלויות הקשורות למטפל, המאבטח, מפעיל המעליות, עלויות התחזוקה של המתקן, גינון, קישוט השטחים המשותפים וכו ', מתחלקות באופן שווה בין הבעלים או המשתמשים. חלקו של כל בעל או משתמש נקבע על ידי נציגות הוועד או נציגות הוועדים.

הערה: אם המשכיר אחראי לתשלום העלויות המשותפות על פי חוזה השכירות או החוזה הפרטי והמשכיר מסרב לשלם אותו, השוכר יכול לשלם את העלויות האמורות ממקום ההשכרה, ואם המשלם המשלם אחראי לתשלום עלויות השוטף הנוכחיות, המשתמש אחראי. או שנציגותים יכולים להתייחס לבעלים המקורי בנוסף להתייחסות למשתמש


חוק שיפוץ בנין משותף – יחסי שכנות

חוק שיפוץ בניין משותף

כל מי שמתגורר בבנייני מגורים ודירות חייב לקבל ולשמור על תנאים מסוימים כתרבות הדיור . אנשים שיש להם מעט שכנים ומתגוררים בבניינים דלי תנועה נוטים פחות להיתקל בבעיות ואירועים. מכיוון שביחידה מסוג זה, התושבים מתמודדים עם פחות אנשים ויכולים להגיע במהירות רבה יותר לנקודת מבט משותפת בנושא ניקיון ונושאים אחרים הקשורים לדירה.

לעומת זאת, מגורים במתחמי מגורים גדולים או במגדלים מעוררים תמיד בעיות וצרות שונות עבור התושבים. ניקיון שטחים משותפים ונחלת הכלל, תשלום חשבונות והוצאות חודשיות, סדר ושקט של הבניין, תחזוקה, תאימות עם אנשים שונים, קיום תרבויות ואמונות שונות הם רק חלק קטן מהדאגות של תושבי המגדלים ומתחמי המגורים. זה נהדר . ללא קשר לבעיות הקשורות במינוי מישהו לניהול הבניין, נושאים פיננסיים הם תמיד בעייתיים במתחמים אלה. במאמר זה אנו רוצים לבחון את עלויות הבניינים ולהפריד בין עלויותיהם. אם אתה נתקל גם בבעיות אלה, אנו ממליצים לך לקרוא מאמר זה מכיוון שהוא יכול להיות שימושי מאוד עבורך.

עלויות שונות של בניין

לכל בניין עלויות נלוות שונות, שהן חדשות וישנות, מה שיעיל מאוד מבחינת עלויות. כל דיירי הדירות צריכים לשלם את העלויות הקיימות ביחס למספר האנשים בבית. לכל בניין יש כללים משלו לתשלום עלויות אלה ואין כללים קבועים בעניין זה. העלויות הכלליות של הבניין הן כדלקמן:

עלויות שירות תחזוקה ותיקון

כל בניין תמיד זקוק לתחזוקה וטיפול. אם תטפלו בבניין בזמן, תוכלו להימנע מעלויות נוספות. עלויות הקשורות לבדיקת הגג, ציוד בחדר המכונות ומתקני שירות המעליות, שסתומי בנייה וצנרת, מערכות חשמל, קירור וחימום כגון מזגנים או דוודים, שירות טלוויזיה במעגל סגור וכדומה, הם חלק מהעלות. האם צדי הבניין. אם אתה משרת את כל הפריטים האלה בזמן, אורך החיים של ציוד זה יהיה ארוך יותר והם צפויים פחות להיות עם בעיות ותקלות. אחרת אתה תמיד צריך לשלם הרבה כסף כדי לתקן אותם.

עלויות ניקיון

ניקיון מבנים הוא אחד הדברים שתמיד כדאי לשים לב אליהם וכמובן שזה חלק מעלויות הבנייה. כל סוג של בניין זקוק לניקיון חודשי כדי לשמור על הבריאות והיופי. עדיף להסכים עם כל בני הבניין על פרק זמן לניקוי החצר, המדרגות, הגג, החניון ושאר המשותפים והאזורים המשותפים כמו לובי, שירותים משותפים הממוקמים בחניון וכו ', שעליכם לשתף. קבל גם עלויות אלה.

זכויות שכר האפוטרופוס

רוב המתחמים ומגדלי מגורים יש שומר, משכורות חודשיות אשר משולמים על ידי התושבים. ברוב המקרים, אנשים אלה חייבים להיות נוכחים במתחם או בבניין בכדי לבצע משימות ניהוליות כמו ניקיון, מעקב אחר שירותים וציוד, גינון, גינון או שמירה על אבטחה ובקרת תנועה  .

איך משלמים על שיפוץ – חוק שיפוץ בניין משותף

הסכום שכל תושבי יחידות המגורים משלמים מדי חודש בכדי לכסות את עלות הבניין הוא דמי הבנייה . נאמר כי אין כללים ספציפיים וקבועים כיצד לחשב ולשלם את העלויות המשותפות ולגבות את הבניין . זהו הסכם בין דיירי הבניין והם מחליטים כיצד לשלם בעצמם. עם זאת, אם אין הליך ספציפי לתשלום עלויות הבנייה, חלקם של כל בעל, דייר ואנשים המשתמשים במתקני מתחם המגורים בתשלום עלויות הבנייה מתחלק לשני חלקים, עליהם נדון להלן. :

חלק ראשון:יש עלויות שקשורות ישירות לאזור יחידת המגורים. לדוגמא עלות המים, הסולר, הגז, אספלט הגג וכו ', המחושבת באופן יחסי לשטח היחידה לשטח הכולל של החלקים הייעודיים של כל הבניין, ומכיוון שרוב מתחמי המגורים כוללים יחידות במידות שונות, עלויות אלה לכל אחד מהן היחידה משתנה.

חלק שני: יש עלויות שאינן קשורות לכמות שטח התשתית. חלק זה של עלויות הבניין כמו שכר המטפל, השומר, מפעיל המעלית, עלות האחזקה של חדר הדוודים, מתקני הקישוט של החלקים המשותפים של הבניין וניקיון השכונה מתחלקים באופן שווה בין כל היחידות.

עלות אחזקת הבניין מוטלת על הבעלים או הדייר

בהתחשב בכך שלא כל יחידות הבניין, המתחם או המגדל הן תמיד בבעלות ובשכירות, נשאלת השאלה מי נושא בעלויות הבניין. האם על בעל הדירה לשלם עלויות אלה או על הדייר? מכיוון שהחיוב בגין בניין מושקע בדברים כמו תיקונים ותחזוקה, לא ניתן לייחס אותו באופן מוחלט למשכיר או לדייר. במילים אחרות, עלות זו צריכה להיות מחולקת בין הדייר למשכיר לִהיוֹת. שיתוף עלויות אלה פירושו כי כל עלויות השירות, כגון עלויות מים, גז, חשמל, טלפון או דומים אחרים, חייבות להיות משולמות על ידי הדייר. אך יש לחלק את עלויות האחזקה והטיפול בבניין בין המשכיר לדייר. באופן שחלק ממנו משולם על ידי הבעלים וחלקו על ידי הדייר.

כתוצאה מכך, עלויות כגון תיקונים ושירות מעליות קל עם הדייר, ועלויות הקשורות לשבירת המנורה, תיקון צינורות (אם עברו מספר חודשים מאז שהדייר התגורר), ותיקונים דומים חייבים הדייר לשלם. באופן כללי, עלויות הבניין המקורי והעלויות הבסיסיות מוטלות תמיד על הבעלים. לכן עלויות כמו צביעת הבניין, קירוי, שיפוץ הבניין, התקנת משאבה או רכישת ציוד חדש לבניין הם באחריות הבעלים. בנוסף, עלויות אחרות כמו שירות צנרת, עלויות עקב צינורות פרוצים ושכר טרחה עירוני מוטל על בעל הבית. לאחר ששקלו את כל אלה, יכולים המשכיר והדייר לנהל משא ומתן לתשלום עבור הבניין.

אם הבעלים מסרב לשלם

אם על פי חוזה השכירות או החוזה, העלויות המשותפות מוטלות על בעל הדירה והוא מסרב לשלם אותן, הדייר יכול לשלם עלויות אלה מנכס ההשכרה. כלומר, במקום לשלם את שכר הדירה, הוא מסדיר את חובו עם הבניין.

אם הדייר מסרב לשלם

אם הדייר אחראי לתשלום העלויות המשותפות ולא משלם אותן, הנציגות יכול ללכת לבעל הבית ולבקש ממנו לשלם את העלויות. לאחר תשלום האגרה, יכול בעל הבית למשוך את הסכום הרצוי מהפיקדון ולהתיישב עם הדייר.

אין ספק שלמגורים בדירה יש אתגרים משלה כיום. ניהול הבניין הוא אחד האתגרים החשובים ביותר שהפך בהחלט לאחד הדאגות העיקריות של הקהילות בשנים מעטות אלו. ברוב המקרים, מקור הבעיות הללו הוא חריגות בניהול ענייני הבניין. במקרים כאלה, התרון הטוב ביותר הוא שימוש בתוכנות לניהול בניינים. לפני כל הסבר על תוכנת ניהול בניינים התוכנה לניהול דירות בחינם, עדיף לקבל מידע מלא על הכללים והתקנות הקשורים לבנייה ואז לבחון את התפקיד של תוכנת חיוב בניינים. לכן אני ממליץ לך להישאר איתנו כדי לטפל באופן מלא בנושא זה. ניתן גם להוריד תוכנת ניהול בניינים בחינם באתר תוכנה זו יכולה לשמש גם כתוכנת אחזקת בניינים בחינם.

כללי דירה – חוק שיפוץ בניין משותף

נושא הבעלות בדירות שונות, הבעלות מחולקת לשני חלקים:

א) בעלות על חלקים משותפים

ב) בעלות על חלקים ייעודיים

לגבי החלקים המשותפים הדרושים, יש לקחת בחשבון כי:

חלקים משותפים הם חלקי הבניין ואדמותיהם וחפציהם המשמשים באופן ישיר או עקיף את כל השותפים ולא ניתן להעניק להם זכויות בלעדיות. בשל המקומות הנפוצים שהוזכרו לעיל, אסור להציב שולחנות וכיסאות וכל חפץ אחר וכן להחזיק בעלי חיים בשטחים משותפים. החלקים המשותפים הם בבעלות משותפת של כל השותפים בנכס, גם אם הוא ממוקם בחלקים הפרטיים או עובר דרך אותם חלקים.

החלקים הנפוצים המוזכרים בחוק שיפוץ בניין משותף הם :

חלקי הבניין שזכות השימוש בהם מוגבלת לדירה אחת או יותר או לעיסוק מיוחד והיא ניתנת לכל הבעלים ביחס לחלקם המסור. באופן כללי, חלקים שאינם מיועדים לשימוש פרטי או שאינם נחשבים במסמכי הרכוש של בעל אחד יותר. זה נחשב כחלק משותף אלא אם כן הוא שייך לחלק מסוים על פי מנהג המקום.

חוק שיפוץ מבנים משותפים

דוגמאות לחלקים משותפים:

מגרש תשתית: בין אם הוא מחובר לבניין ובין אם הבניין מונח עליו על ידי קרן.

  • מתקנים של חלקים משותפים כגון: בארות מים ומשאבות, מקור מים, מרכז חימום ואוורור, לוחות חשמל, מטרים, טלפון מרכזי, מחסן כללי של הבניין, חדר שומר בכל חלקי הבניין שנמצא. מעלית ומיקומה, בארות ביוב, צינורות כגון: (צנרת ביוב, מים, חשמל, טלפון, הסקה מרכזית, מיזוג אוויר, גז, נפט, מאווררים, צינורות חימום) מעברי פסולת ונקודת איסוף תביא את זה וכן הלאה.
  • שלד בניין: יש לציין כי קירות החלל בין החלקים הייעודיים נפוצים בין אותם חלקים. בתנאי שזה לא חלק משלד הבניין.
  • דלתות וחלונות, מסדרונות, מדרגות, מדרגות הנמצאות מחוץ לאזורים המיועדים לכך.
  • מתקנים הקשורים למדרגות כמו גופי תאורה, טלפונים וציוד חדשות וכן מתקנים הקשורים אליהם, למעט טלפונים ייעודיים, ברזי כיבוי אש, מעליות ומיקומם, קצה המדרגות והכניסה לגג ומדרגות בטיחות. .
  • גג וכל המתקנים שנבנו לשימוש הכללי של השותפים או לשימור הבניין.
  • חזית הבניין.
  • אזור הבניינים, הגנים והפארקים שיש להם היבט לשימוש ציבורי ואינם רשומים במסמך של חלקים פרטיים, יש צורך להזכיר אודות חלקים פרטיים: חלקים פרטיים נחשבים לחלקים שמשתמשים במיסטיקנים לשימוש בלעדי של שותף לרכוש מסוים. או שמונה סגנו.

נקודה נוספת – חוק שיפוץ בניין משותף

בנוסף לרישום אדמות תשתית וגינות ופארקים השייכים לבעלות על חלקים פרטיים, יש להוציא מסמך בעלות נפרד, מפרט מלא של החלק הפרטי מבחינת גבולות, סוג, מספר, שטח של חלקים קשורים, ערך וכו '. יש להזכיר את המסמך.

כדי לחשב את עלות החלקים המשותפים, יש צורך להתבונן בנקודות אלה

  1. אם הדייר נהנה מהטבות השכירות, אם העלויות המשותפות משולמות על פי חוזה השכירות או החוזה הפרטי (עלויות הדרושות לתחזוקה רגילה של הבניין ומתקנים וציוד נלווים והוצאות ניהול של הנציגות או הנציגותים) באחריות הבעלים והבעלים מסרב לשלם אותו, הנציגות או הנציגותים יכולים להתייחס לבעלים המקורי בנוסף להתייחסות למשתמש.
  2. אם הבעלים בהסכמה הדדית סיפקו הסדר לחלוקת זכויות וחובות, יפעלו בהתאם. יש לציין כי אם הבעלים שיש להם את רוב שטח תשתיות הבניין מסכימים, העלויות המשותפות יחושבו על פי התעריף הספציפי שאושר על ידי האסיפה הכללית של הבניין, על פי התשתית הספציפית של כל יחידה.
  3. כל אחד מהשותפים המתנגדים למכסה או לסכום ההוצאות שקשור לחלקם, יכול לפנות לנציגות ולבקש בדיקה בנושא, במקרה של אי התחשבות או דחייה של ההתנגדות, השותף יכול להפנות לרשויות השיפוט המוסמכות.

עוד על חלוקת עלות שיפוץ בניין

מהפן המשפטי – חוק שיפוץ בניין משותף

  1. למעט האמור לעיל, הזכויות והחובות כמו גם חלקו של כל בעל החלקים הפרטיים מהוצאות החלקים המשותפים, הוא יחסי ליחס שבין שטח החלק הפרטי לשטח הכולל של החלקים הפרטיים של כל הבניין.
  2. אם חצר הבניין או המרפסת או הטרסה של המתחם ממוקמים באופן שניתן לגשת אליו רק מיחידת מגורים אחת או יותר, עלויות האחזקה של אותו חלק מוטלות על המשתמש או על המשתמשים.
  1. תשלום עלויות משותפות, בין אם נעשה שימוש בנכס ובין אם לאו, הוא חובה.
  2. עלויות שאינן קשורות לאזור הבא יחולקו באופן שווה. בהתחשב בכך שניהול בניין הוא משימה קשה. לאחרונה הוקמו סטארטאפים בתחום ניהול הבניין המסייעים לנציגותי הבניין לנהל עלויות בסביבה משותפת. כלומר, להבין מה עלותו של כל אדם, כיצד חושבה וכמה זה יעלה בסופו של דבר. במאמר זה אספנו עבורכם קבוצה של כללי תשלום וחיוב עבור בניינים בכדי שתכירו היטב את הכללים הללו ואז נשתמש בתוכנת הבניין כדי לפתור בעיות אלה.

כללי חיוב שיפוץ

בשל גידול האוכלוסייה העירונית ותופעת ההגירה מעיירות קטנות לערים גדולות, התפתחו חיי דירות. מגורים בבתים קטנים לעתים קרובות עם מסדרונות, גגות וחצרות משותפות, מה שמצריך חוקים משלה. אחת הבעיות החשובות ביותר בתחום זה היא נושא תשלום אגרת הבנייה. הדרך הטובה ביותר לחשב את חיוב הבנייה היא להשתמש בתוכנת חיובי שיפוץ. תוכנת אחזקת בניין נציגות בקלות את כל העניינים הקשורים לחיוב בניינים. כדי להתוודע לנושא זה, עדיף שתכיר לפניך את שיטת חישוב דמי הבנייה.

כיצד מחושבים דמי השיפוץ

על מנת לחשב את חיוב הבניין ניתן לקבוע את חלק הבעלים בעלויות הבנייה המשותפות בשתי דרכים.

השיטה המעשית ביותר בשפה פשוטה:

כלומר, בהתחשב בשטח היחידה, יש לשלם את החיוב. כמובן, למעט העלויות שיחולקו באופן שווה בשל חוסר הקשר עם אזור התשתית. אם תוכנית הבנייה היא כזו שחצר הבניין או מרפסת המתחם תהיה כזו שרק יחידת מגורים אחת או יותר יכולה לגשת אליה, עלות האחזקה של חלק זה מוטלת על המשתמש או על המשתמשים. על פי חוק שיפוץ בניין משותף חלקו של כל בעל דירה בעלות החלקים המשותפים בבניין מתחלק לשני סוגים. בהמשך הדברים נעסוק במלואם בשני סוגי העלויות הללו.

סוגי עלויות

עלויות יחסית

חוק שיפוץ בניין משותף
חוק שיפוץ בניין משותף

העלויות היחסיות מחושבות על פי חלקו של כל בעל או משתמש בעלויות המשותפות על בסיס השטח הנבנה. כלומר, דברים כמו: מים, סולר וקירוי קירוי. מצד שני, על פי חוק שיפוץ בניין משותף הבעלות על הדירה, על נציגות הדירה או נציגותי הדירה חובה לבטח את כל הבניין מפני שריפה. חלקו של כל בעלים נקבע על ידי הנציגות או הנציגותים ביחס לרמת התשתית שלהם ומשולם למבטח.

לכן העלויות היחסיות של הבניין יחולקו לשני סוגים של עלויות ופרמיות רציפות. שיטת החלוקה בסוג זה של עלויות היא כדלקמן, כי תחילה מתקבל השטח הכולל של היחידות ואז העלות הכוללת מחולקת לשטח וכל יחידה משלמת את חלקה על בסיס השטח.

מחיר קבוע

עלויות קבועות הן עלויות שלא קשורות לגודל הבניין. העלויות הקבועות כוללות: שוער, מאבטח, מטפל, מעלית, עלויות תחזוקה ושירותים, גנן ואזורים משותפים. סוג נוסף של עלות הוא חיסכון משפטי המבטח את הבניין מפני עלויות נלוות. ההחלטה על גובה החיסכון מסוג זה היא באחריות כל חברי הבניין. בדרך כלל, עלויות מסוג זה מחולקות באופן שווה בין היחידות. אתה יכול להשאיר את כל המשימות הקשות האלה לתוכנת ניהול הבניין .

עלויות הקשורות לדייר ולמשכיר

על פי חוק הקניין במדינה, הדייר אחראי לתשלום עבור מים, חשמל, גז וטלפון. בנוסף, עלות תיקון ושירות המעלית תהיה חלקית ועלות אחזקת הבניין תהיה אצל הדייר. באחריות הדייר לפצות על כל נזק שנגרם על ידי הדייר (למשל, שריפת מנורה או שבירת זכוכית), לפתור את בעיית הביוב לאחר מספר חודשים של שהדייר שוהה במקום, ולשלם את דמי העירייה השנתיים. מנגד, עלות התיקונים הגדולים במעלית או בחלקים אחרים של הבית, עלות פתרון בעיית הביוב עם כניסת הדייר למקום ועלות דמי השיפוץ העירוניים תישא על בעל הבית. תיקון צינורות פרוצים או בעיות דומות עליו לשלם גם המשכיר ואינו באחריות הדייר.

חוק שיפוץ בניין משותף

שימו לב כי הדייר יכול לתבוע בעלות על תיקונים ושינויים בשכר הדירה מהמשכיר אם התיקונים נעשו באישורו. לכן, עליכם ליצור קשר עם בעל הבית לפני כל פעולה בתיקון. בעל הבית מחויב לענות לך בזמן מסוים. שוחח עם הבעלים על דחיפות התיקונים ונסה לעבוד איתו לתיקון הנזק בהקדם האפשרי. אך אם הבעלים אינו אחראי בזמן הנכון ואתה חושב שזה בלתי סביר, אתה יכול לבצע תיקונים על חשבונך.

אך תעדו את זמן הקשר עם בעל הבית ואת התגובה שקיבלתם ומדוע הוארך זמן התגובה. שמור גם את כל החשבוניות לראיות ברורות. אך תעדו את זמן הקשר עם בעל הבית ואת התגובה שקיבלתם ומדוע הוארך זמן התגובה. שמור גם את כל החשבוניות לראיות ברורות. אך תעדו את זמן הקשר עם בעל הבית ואת התגובה שקיבלתם ומדוע הוארך זמן התגובה. שמור גם את כל החשבוניות לראיות ברורות.

מה עושים יחידות ריקות?

מה תהיה הגישה ליחידות ריקות? אחת היחידות עשויה להיות ריקה ובעל היחידה עשוי לסרב לשלם את החיוב, ובמקרה כזה מי צודק? האם היחידה הריקה חייבת לשלם את החיוב? חשוב לציין שעל בעל יחידות פנויות לשלם עבור תחזוקת הבניין. על עלות אחזקת הדירה, בין אם הבעלים משתמשים בה ובין אם לאו, חייבים כולם לשלם. מטבע הדברים, דברים כמו עלויות קירוי או חזית בנייה הם באחריות כולם והם חלק מהעלויות הנפוצות, ובמקרה זה החוק קובע במפורש כי על הבעלים לשלם עבורם.

 זו כבר לא שאלה של שימוש או אי שימוש. לדוגמא: הבעלים של יחידה בקומה הראשונה לעולם לא יכול לומר שאני לא משתמש במעלית ולכן העלויות אינן שלי. בעל יחידה ריקה אינו משתמש במים מכיוון שהוא לא גר בדירה, ולכן זה הגיוני שהוא לא מקבל תשלום מים חודשי, אך במקרים אחרים, כמו קירוי, על כל היחידות להשתתף ולשלם על כך. במקרים כאלה תוכנת נציגות הבניין של אנדרואיד נחלצת ועושה את כל החישובים האלה

זה יעשה את זה בשבילך בלי הטעות הקטנה ביותר ויגרום לך לחשוב על ניהול הבניין שלך לנצח.

מה לעשות אם התושבים לא משלמים את החשבון – חוק שיפוץ בניין משותף

אי תשלום החשבונות על ידי תושבי הבניין הוא אחד הנושאים השנויים במחלוקת במגורי הדירות. כדי לפתור בעיה זו הנהלת הבניין מחייבת תחילה את השכן הבעייתי בנושא אי תשלום באמצעות בניית תוכנה או באופן אישי. בשלב השני, במקרה של אי תשלום, מוסר נציגות הבניין את ההסבר לשכן המטריד באמצעות הצהרה באמצעות תוכנת הבניין או באופן אישי. .

מהם תפקידיו של נציגות בניין?

מתפקידיו של נציגות הבניין עלינו לומר: כי נציגות הבניין ממונה על תחזוקת הבניין וניהולו ומוציא לפועל את ההחלטות המתקבלות באספה הכללית של הבעלים. אתה יכול להשתמש בתוכנת ניהול  בכדי להיות רגוע את דעתך בנוגע לניהול הבניין ולעשות את העבודה היומיומית שלך בקלות. אם יש לך ניסיון במגורים בדירה או במתחם, היית חייב להיות עד להתמוטטות או נזק שם. בהחלט פתרון בעיות אלה מחייב רדיפה אחר אדם או אנשים. הנציגות או הדירקטוריון הם האנשים שעושים את ההנהלה. חשוב לציין כי הנציגות או הנציגותים נדרשים לעקוב אחר החלטות האספה הכללית של הבעלים על מנת לנהל את ענייני הבנייה.

התפקידים החשובים ביותר של נציגות הבניין – חוק שיפוץ בניין משותף

חלוקת עלויות משותפות בין דיירי הבניין

אחת מתפקידיו של נציגות הבניין היא לחשב את עלויות הבנייה ולקבוע את חלקו של כל תושב. במקרה זה, עדיף לדעת אם הנכס נמצא ברשות הדייר; חלק מהעלות מוטל על בעל הדירה וחלקו על הדייר. תוכנת ניהול דירות בחינם עושה את כל עבודות הניהול עבורכם בקלות. על פי החוק, אם הבעלים לא יצרו צו וחוק מיוחד לתשלום עלויות משותפות, חלקו של כל בעל או משתמש בעלויות משותפות, כגון: מים, גז, בידוד גגות וכו ', שקשור לתחום התשתית. מחושב בשיטה זו.

יחס שטח החלק הפרטי לשטח הכולל של החלקים הפרטיים של הבניין כולו (כלומר ביחס לשטח) והוצאות אחרות שאינן קשורות לכמות השטח והתשתית, כגון:

ההוצאות הקשורות לשומר, מאבטח, מפעיל מעליות, עלויות אחזקה של מתקנים, גננים, קישוט שטחים משותפים וכו 'מתחלקות באופן שווה בין הבעלים או המשתמשים. אם למישהו מהאנשים יש התנגדויות לסכום ולעלות המניה, עליו לבקש מהנהלת הבניין עזרה. כתוצאה מכך, על הנציגות מוטלת החובה להתייחס להתנגדויותיהם. כמובן, חשוב לציין כי אם התנגדותם של יחידים אינה סבירה, עדיין האחריות היא של הנציגות לטפל בנושא זה, ואם הם לא יבצעו מעקב, המפגינים יכולים לפנות לרשויות השיפוט המוסמכות.

הצעה של משפצי העיר – סכסוך בין שכנים

חוק שיפוץ בניין משותף אשר נועד בבסיסו לפטור מחלוקות על ידי החוק.

משמעות של צעד שכזה על יחסי שכנות היא שלילית וגדולה אשר בסופו של דבר תעצים את הדיעה של מי מבין המעורבים בתהליך.

יחד אם זאת לעיתים אין מנוס מלפנות לדיני חוק שיפוץ בניין משותף שיכריע בסוגייה להמשך תקינות כלל המערכות של הבניין.

יחד עם זאת מהניסיון שצברנו מעל ל 30 שנה בשיפוץ בניינים משותפים נתקלנו לא אחת במצבים שכאלו ואף הצלחנו לגשר בין הצדדים. משימה לא קלה אך שהתבקשנו על ידי הנציגות או על ידי הדייר המטפל בתחזוקת הבית המשותף פעלנו נחרצות להביא לסיום המחלוקת על הצד הטוב ביותר, יחסי שכנות אינו פרמטר מאוד עצום אשר חובה בתוכו לבטים והיבטים שונים שצריך לתת עליהם את הדעת, קודם לתחילתו של סכסוך.

בכדי לגשת ולטפל בבעיה צריך למצא את שורש הבעיה ולרוב מדובר בשיקולים כספיים אך לא תמיד.

דיירים אשר התנגדו מאחר ולא היה ביכולתם איך לשלם עבור השיפוץ מצאנו להם תוכנית פרטנית אשר תעזור רק להם מכיוון שהם החולייה הצריכה את הדחיפה להמשך תפקוד מול כלל דיירי הבניין.

חשיבה רחבה ולא קטנונית היא שיכולה להביא לסכסוכים רבים להיות נחלת העבר.

זכרו עדיף יחסי שכנות טובים וכדי לפתור בעיות צריך לגשת לשור העניין ולמצא פתרון אחר ממה שהצעתם.

משפצי העיר Facebook

משפצי העיר – YouTube